重庆某大药房连锁有限公司与陈某的房屋租赁欧宝app纠纷案
时间:2019-03-07 来源:www.cqdqls.cn 浏览:
  【案件事实】

       原告方(反诉被告):重庆某大药房连锁有限公司;被告方(反诉原告):陈某
  
  2013年4月16日案外人重庆德开商贸有限公司与某药房公司签订《房屋承租欧宝app》,该欧宝app约定租赁期限自2013年4月17日起至2018年4月16日止,且某药房公司可以转租。2016年7月7日某药房公司与陈某签订了《房屋租赁欧宝app》。该欧宝app约定,某药房公司将位于重庆市沙坪坝区新体村**号面积为25平方米(建筑面积)的房屋出租给陈某,租赁期限自2016年7月7日起至2017年7月6日止。租金及支付方式:该房屋每月租金为4500元,租金总额为54000元,租金每季度支付一次,提前十五天支付。交纳保证金9000元。欧宝app的变更、解除与终止:1、双方可以协商变更或终止本欧宝app。2、某药房公司有以下行为之一的,陈某有权解除欧宝app:(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合国家规定及不符合本欧宝app约定条件。(2)某药房公司未尽出租方义务的。3、房屋租赁期间,陈某有下列行为之一的,某药房公司有权解除欧宝app,收回出租房屋:(1)未经某药房公司书面同意,转租、转借承租房屋。(2)未经某药房公司书面同意,拆改变动房屋结构。(3)未经某药房公司书面同意,改变本欧宝app约定的房屋租赁用途。(4)利用承租房屋进行违法活动。(5)拖欠房租累计1个月以上。4、租赁期满前,陈某要继续租赁的,应当在租赁期满一个月前书面通知某药房公司。如某药房公司在租期届满后仍要对外出租的,在同等条件下,陈某享有优先承租权。5、租赁期满欧宝app自然终止。6、因不可抗力因素导致欧宝app无法履行的,欧宝app终止。某药房公司违约责任处理规定:1、某药房公司因不能提供本欧宝app约定的房屋而解除欧宝app的,应支付陈某本欧宝app租金总额1%的违约金。某药房公司除应按约定支付违约金外,某药房公司还应对陈某超出违约金以外的损失进行赔偿。2、某药房公司每逾期交房一日,则每日应向陈某支付日租金1倍的滞纳金。某药房公司还应承担因逾期交付给陈某造成的损失。3、由于某药房公司怠于履行维修义务或情况紧急,陈某组织维修的,某药房公司应支付陈某费用或折抵租金,但陈某应提供有效凭证。4、某药房公司违反本欧宝app约定,提前收回房屋的,应按照欧宝app总租金的1%向陈某支付违约金,若支付的违约金不足弥补陈某损失的,某药房公司还应该承担赔偿责任。5、某药房公司因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本欧宝app无效时,某药房公司应赔偿陈某的一切损失。陈某违约责任:1、租赁期间,陈某有下列行为之一的,某药房公司有权终止欧宝app,收回该房屋,陈某应按照欧宝app总租金的1%向某药房公司支付违约金。若支付的违约金不足弥补某药房公司损失的,陈某还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(1)未经某药房公司书面同意,将房屋转租、转借给他人使用的;(2)未经某药房公司书面同意,拆改变动房屋结构;(3)改变本欧宝app规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;(4)拖欠房租累计1个月以上的。2、陈某如逾期支付租金,每逾期一日,则陈某须按日租金的1倍支付滞纳金。3、租赁期满,陈某应如期交还该房屋。陈某逾期归还,则每逾期一日应向某药房公司支付原日租金1倍的滞纳金。双方还对租赁期间相关费用及税金、房屋修缮与使用、房屋的转让与转租等进行了约定。同日双方还签订了《房屋租赁安全协议书》。
  
  欧宝app签订后,某药房公司于2016年7月7日将涉案房屋交付陈某。陈某也依据欧宝app向某药房公司支付了保证金9000元,并分两次支付了截止2017年2月14日前的租金。2016年12月26日、2017年1月5日、同年2月28日某药房公司分别三次向陈某发出《关于沙坪坝区新体村**号租赁关系终止的工作函》。某药房公司三次函告均要求陈某尽快拆除并搬离,并承诺将根据双方签订的租赁欧宝app承担相关违约责任。因双方未对赔偿事宜达成一致,陈某收到原告某药房公司的上述函告后,未实际搬离涉案房屋,并继续租赁涉案房屋。因陈某迟延支付2017年2月14日后的租金,2017年3月24日某药房公司向陈某发出《关于沙坪坝区新体村**号拖欠租金的工作函》。该函载明:陈某已拖欠某药房公司租金超过一个月。根据双方签订的《房屋租赁欧宝app》的约定,房屋租赁期间,陈某拖欠租金累计一个月以上,某药房公司有权解除欧宝app,收回出租房屋,并保留追究陈某违约责任的权利。
  
  上述事实,有某药房公司提供的《房屋承租欧宝app》、《房屋租赁欧宝app》、借款协议、《关于沙坪坝区新体村**号拖欠租金的工作函》、公司财务凭证及照片,陈某提供三份《关于沙坪坝区新体村25号租赁关系终止的工作函》、《店铺转让欧宝app》,及当事人的陈述等证据在案证明,这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查,其证据效力可以确认。
 
重庆某大药房连锁有限公司与陈某的房屋租赁欧宝app纠纷案
  
  【法院审理】
  
  本院(重庆市沙坪坝区人民法院)认为,2016年7月7日某药房公司与陈某签订的《房屋租赁欧宝app》是双方当事人真实意思表示,内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定,属有效欧宝app,双方当事人应按欧宝app约定全面履行义务。陈某仅履行了给付截止2017年2月14日前的租金的义务,根据双方签订的《房屋租赁欧宝app》的约定,房屋租赁期间,陈某拖欠租金累计一个月以上,某药房公司有权解除欧宝app。某药房公司于2017年3月24日向陈某发出《关于沙坪坝区新体村**号拖欠租金的工作函》要求解除欧宝app符合欧宝app约定的解除欧宝app的条件。鉴于陈某于2017年6月22日已将涉案房屋返还给某药房公司,本院确认双方签订的《房屋租赁欧宝app》在2017年6月22日解除,某药房公司要求返还涉案房屋的诉讼请求,本院不再予以支持。欧宝app解除后,已经履行的,根据履行情况和欧宝app性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故某药房公司要求陈某支付2017年2月15日至欧宝app解除之日止的房租的诉讼请求本院予以支持。当事人一方不履行欧宝app义务或者履行欧宝app义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。对于陈某迟延支付租金的违约行为,双方签订的《房屋租赁欧宝app》既约定有违约金性质的迟延支付租金的滞纳金,又约定有欧宝app总租金的1%违约金。上述违约金某药房公司均要求主张,陈某则认为约定的违约金过分高于造成损失,请求本院予以适当减少。结合本案实际情况陈某迟延支付租金的违约行为,本院酌情主张陈某承担支付欧宝app总租金的1%违约金。关于陈某认为某药房公司违约在先,并反诉某药房公司要求赔偿损失的请求,本院认为,在陈某租赁涉案房屋且并无违约行为期间,某药房公司向陈某三次发出《关于沙坪坝区新体村**号租赁关系终止的工作函》的行为构成违约解除欧宝app的意思表示,此时双方签订的租赁欧宝app是否予以解除取决于守约方陈某的意思表示。但陈某收到该函后,某药房公司与陈某未就赔偿达成一致,陈某也未实际搬离涉案房屋且继续经营,陈某以自己的行为拒绝了某药房公司解除欧宝app的意思表示。故某药房公司发出《关于沙坪坝区新体村**号租赁关系终止的工作函》的行为不能形成解除欧宝app的法律效果。随着双方欧宝app的履行,陈某延迟支付租金的行为,才成就了某药房公司要求解除租赁欧宝app的条件。陈某反诉要求某药房公司予以赔偿的诉请,是建立在某药房公司在租赁过程中已构成根本性违约的基础上,而纵观全案,某药房公司已履行了作为出租人的义务,并无重大且构成根本性违约的行为。故陈某的反诉请求,本院不予支持。
  
  【法院判决】
  
  依照《中华人民共和国欧宝app法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
  
  一、原告(反诉被告)重庆某大药房连锁有限公司与被告(反诉原告)陈某签订的《房屋租赁欧宝app》于2017年6月22日解除。
  
  二、本判决发生法律效力后五日内被告(反诉原告)陈某支付原告(反诉被告)重庆某大药房连锁有限公司2017年2月15日至2017年6月22日租金18900元,并支付违约金540元。
  
  三、驳回原告(反诉被告)重庆某大药房连锁有限公司其他本诉请求。
  
  驳回被告(反诉原告)陈某的反诉请求。
  
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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